粮草薄弱、高周转与现金流三考

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发布时间:2018-07-09 10:07
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粮草薄弱、高周转与现金流三考

粮草薄弱、高周转与现金流三考
 

尽管提出了全国化的布局主张,但严格意义而言,目前的弘阳地产仍属于典型的区域型房企。

据弘阳地产披露的上市申请材料显示,其储备项目中有39个位于南京、14个位于苏州,无锡和合肥的项目分别为4个和3个,余下少量项目均位于三四线城市。

据何捷拆解,目前弘阳地产683万平方米的储备土地结构接近50%在二线城市,还有25%在强三线城市,其他25%在三四线城市,多是根据刚需和改造的结构群体,并可供未来三年的开发。

不可否认,长期深耕南京及周边城市,使得弘阳地产收获城市红利的同时也得到了快速的发展。根据克而瑞统计,2017年弘阳地产以178.1亿元的流量金额排名行业第95位,2018年上半年弘阳地产流量金额达169.2亿元上升至64位。

然而,旗下项目过度集中在长三角区域也意味着风险的增加,尤其是重点布局的南京、苏州等城市又是当前调控监测的重点。除了土地储备的布局存隐患外,弘阳地产的土储规模相比同类型的房企也存在不小的差距。

根据克而瑞发布的2017年末中国房企总土储货值数据显示,弘阳集团以836亿元的总货值排名83位,权益金额更是排在百名之外。同样提出冲刺千亿的泰禾、阳光城、融信、福晟,其总货值分别达到了7429亿元、6536亿元、5301元、4517亿元,差距十分明显。

“我们要多开渠道,以多种方式获得土地,同时还要加强并购,提升投资效率。抓住在不同板块、不同时期和不同城市的窗口期,可以获得更安全、获得未来预期会更好,盈利能力更强的土地。”何捷如此说道,“我们需要在规模、效率、品质上有更快的提升。”

拿地,加杠杆,弘阳地产在不断加快扩张的步子。在越来越多房企加入抢夺“现金流”行列的同时,弘阳地产经营活动产生的现金流量净额却在持续下降。

公开资料显示,弘阳地产2015年~2017年经营活动产生的现金流量净额分别为23.9亿元、8.91亿元、-34.98亿元。2016年经营活动产生的现金流量净额较2015年下降了62.72%,2017年较2016年下降了492.59%。

与此同时,弘阳地产同期经营活动产生的现金流量净额与净利润相比,其比值分别为1.8、0.96、-2.93,呈现持续下降的现象,特别是2017年,其比值已经呈现负数,说明弘阳地产的盈利质量在逐渐变差。

或许是深谙“现金为王”的原则,弘阳地产在聆讯资料中专门提到将追求快周转、高利润、低风险。主要指标包括货地比、毛利率、净利润、开盘时间、去化周期、现金流回正周期等。要求各城市公司在获得土地后的85天内实现开工,180天内开盘。

高周转模式并非“王道”。资金链能否承受重压,如何保证手上的货值顺利去化,这些都是弘阳地产千亿突围路上需要攻破的壁垒。


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责任编辑:中华食品网

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